Jag har sedan en tid tillbaka använt mig av en enkel modell för att värdera byggnadsvärdet på hus som jag är intresserad av. Metoden bygger på att jag antar en kostnad på vad motsvarande byggnad skulle kosta att nyuppföra och sedan räknar med en 50 årig avskrivningstid och korrigerar för renoveringar. Med denna metod får man ett ungefärligt värde på tomten, som jag vanligtvis anser är på tok för högt.
I samband med lite research för att se om modellen var rimlig så hittade jag en intressant artikel. Artikeln bekräftar att min antagna avskrivningstid på 50 år är rimlig samt innehåller en bra lista på delkomponenternas livslängd enligt följande (siffrorna gäller flerbostadshus, men borde vara ungefärligt korrekta även för småhus).
VA ledningssystem 40-50 år
Balkonger 40-50 år
Fönster ca 35 år
Fasadbeklädnader 40-80 år
Yttertaksbeklädnader 30-50 år
Elledningar ca 40 år
Värmeledningssystem ca 45 år
Badrum: Sanitetsporslin, ytskikt mm 25-35 år
Rumsavgränsningar, innerväggar ca 50 år
Hissar ca 30 år
Köksinredningar ca 40 år
Där ser man alltså att alla som bytt ett kök som är nyare än från 1971 har gjort ett förtida utbyte.
Hursomhelst i artikeln fanns en graf som jag tyckte var högintressant.
Grafen visar den reala värdeutvecklingen för tomtmark och bebyggda hyresfastigheter i Stockholm mellan 1930 och 1983. Man ser här att värdet för en hyresfastighet efter 50-år närmar sig markvärdet. Vad som är ännu intressantare är att det reala markvärdet är mer eller mindre konstant under hela tidpunkten! Allt tal (som till viss del även jag har köpt) om att mark bara stiger i värde visar sig alltså inte stämma under denna period. Tyvärr har jag inte tillgång till grafens orginalkälla som är:
Hur har inflyttningen till Stockholm sett ut över tid? I förhållande till prisnivån?
1980 så hade bostadsägare 100% eller 50% ränteavdrag?
Roligt att du intresserar dig för detta! Jag har länge förespråkat att vi i modern tid förbiser förslitningen av gamla byggnader rent ekonomiskt. En jämförelse sker lite för snävt av vad det kostar att bygga nytt, ett sammanhang finns förvisso men samma jämförelse sker inte lika synkront med bilar, de går i de flesta fall ned till noll i värde! Allt tjat om inflyttning är rent nonsens att den påverkar mer än omvärldens faktorer i form av betalningsförmåga, den är verkligen rätt konstant att påverka kostnadsutvecklingen. En omfördelning är i sin början, vi har mindre utrymme för att betala ränta men behöver mer till energikontot!!