Archive for the 'byggande' Category

Kommunala byggregler, Attefall och byggsvängen

Published on 2014/03/24 in bostadsbubblan and byggande. 0 Comments

Växjö eight-story passive-house

Växjö får fin reklam när The Guardian skriver om stadens ambitiösa program för att reducera klimatutsläpp. Målet till 2025 är 70% reduktion jämfört med 1993. Bilden visar de åttavåningshus med trästomme och passivhusstandard som Växjös kommunala bostadsbolag har byggt.

Det händer betydligt mer på lokal nivå än på nationell. Till och med så mycket att regeringen vill bromsa kommunernas möjlighet att gå före. Därför är vill man stoppa den möjlighet som kommunerna har idag att ställa hårdare energi- och miljökrav än vad Boverket gör. Det formella skälet är att olika regler minskar byggeffektiviteten, ökar kostnaderna och därmed motverkar att “bostadsbristen” kan byggas bort.

Passivhusen i Växjö skulle visserligen blivit byggda ändå, men utvecklingen för privata aktörer skulle falla tillbaka till den sävliga energieffektiviseringstakt som regeringen och Boverket anger.

Att döma av den stora kampanjmatta som rullats ut på ledar- och opinionssidor gissar jag att bolag som JM, Skanska och NCC har “formerat sig tätt” i den här frågan också.

Men vad är det som egentligen händer om de kommunala kraven skulle tas bort?

I de fall där det finns en marknadsmässig efterfrågan (dvs folk som kan betala) så är kommunerna givetvis angelägna om att fastighetsbeståndet ska utvecklas. Om folket på dessa orter dessutom är beredda att betala (låna) mycket pengar för sitt boende så möjliggör de kommunala byggkraven att en del av dessa pengar investeras i en energieffektiv och miljövänlig konstruktion.

Eftersom bostadsrättsmarknaden är allt annat än en perfekt marknad, inte minst för att köparna har en mycket begränsad kunskap om vad de köper, så finns det utmärkta möjligheter för byggherrarna (tex JM, Skanska och NCC) att skapa bra vinstmarginaler. Marknadspriset för bostadsrätter påverkas mycket mer om det finns ett designerbadkar än om fastigheten har en energieffektiv konstruktion. 500tkr per lägenhet för energieffektivare och miljövänligare fastighet innebär alltså i princip 500tkr lägre vinstmarginal för byggherren.

Inte konstigt att hela första söksidan på Google bara ger träffar av typen “gemensamma byggregler skapar fler och bättre hus” med avsändare som bostadsminister Attefall eller någon av hans tajta polare i byggsvängen.

Drivkrafter i byggbranschen

Published on 2013/11/14 in byggande. 1 Comment

I ett tidigare inlägg där med titeln “Isolera mera”, skrev jag såhär:

“[…] Inte minst för byggbolag som är sådär intresserade av vad som händer efter att garantitiden har gått ut. Bostadsrättsinnehavare som har betalat byggbolaget dyrt för en lägenhet med exklusiva material och rätt läge hamnar lätt med svarte-petter i hand när det visar sig att insidan inte var lika påkostad som ytan (hur många bostadsrätter säljs med argument för vad underhållskostnaden kommer att vara om 20 år?). Byggnormer är bostadsrättsbyggarnas enda incitament att inte tulla ännu mer på konstruktionskvalitet. I byggbolagens kalkyler finns det därför varken utrymme för onödig isolering eller andra lösningar som kan fortsätta att leverera ett värde efter de första 20 åren. För bostadsrättsförening som (förhoppningsvis) kommer att finnas även om 20 år är situationen en helt annan. Inte minst om energipriserna har gått upp.

Istället för ett kortsiktigt kalkyltänkande borde det skapas incitament för ökad långsiktighet i byggbranschen.”

Kul att Jonas Anund, doktorand i energiteknik på KTH, har skrivit en artikel i Ny Teknik där han lyfter fram samma problematik. Jonas jämför byggnation av hyres- och bostadsrättsfastighet och konstaterar att det är milsvid kvalitetsskillnad i byggkonstruktionerna. Det är en synneriligen relevant problematik. I ett samhälle där vi talar mer om långsiktig hållbarhet än vad vi någonsin gjort tidigare är incitamenten att bygga bostadsrättsfastigheter som håller länge, på lägsta tänkbara nivå.

Värdet av marknadskrafter är stort, men det gäller att se till att de styr åt rätt håll.

Läs också Cornucopia om samma ämne.

Byggregler i linje med klimatvisionen

Published on 2013/03/20 in byggande. 0 Comments

Uppvärmningen av våra byggnader står för ca 40% av energianvändningen. Vi har klasar av höghusområden i och runt våra städer, flankerade av ändlösa villamattor (du vet väl att 70-talsvillan inte kostade mer än ca 1 mkr i dagens värde?). Huvuddelen av detta bestånd är uppfört under 60- och 70-talet. Den puckel av omfattande renoveringar som detta kommer att medföra får konsekvenser. Eller som det formulerats tidigare på den här bloggen så bör den genomsnittliga ägaren av en 70-talsvilla räkna med en kommande renoveringskostnad på 500 000 till 1 000 000 kr. Och då syftar jag inte på lyxrenovering av badrum och kök! Genom att skruva om utformningen av ROT-avdragen finns det utmärkta möjligheter att få ut något mer vettigt än en subventionerad byggsektor. 2010 spenderades 10 miljarder på ROT. Det är pengar som hade kunnat göra en hel del för energieffektivisering av bostadsbeståndet istället för att slänga ut det 10 år gamla och ack så omoderna kaklet i badrummet.

Egentligen borde det vara en barnlek att få ordning på nyproduktionen. Tekniken för riktigt energisnåla byggnader börjar bli stapelvara och till och med i de konservativare delarna av arkitektbranschen är det inget konstigt med passivhus. Men ändå har vi en bra bit kvar till EUs direktiv om näranoll-energibyggnader, om man nu inte resonerar som regeringen och tycker att 90-130 kWh/ m2 är nästan noll.

På debattsidan i SvD har ett gäng miljö- och näringslivsfigurer skrivit under ett inlägg som tar sikte på en udda fågel i byggnormerna. I dagens byggregler formuleras energikraven utifrån köpt energi, inte använd. Skribenterna har rätt i att det å det snaraste borde rättas till, men det framgår inte så tydligt vad som är det grundläggande problemet. Genom att basera energikraven på köpt energi så öppnar man upp för uppvärmningsgenvägen via en energiform med högre kvalitet (exergi), dvs elektricitet. Med en värmepump så kan man plocka ut 2-4 gånger så mycket värme som den köpta energin, vilket därmed möjliggör en mindre energieffektiv byggnad. Att elektriciteten i sig bygger på en betydligt större primärenergi kommer man på sätt runt, på bekostnad av miljön.

 

Läs också andra bloggar på temat: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10

Villaägare? Har du lagt undan en miljon?

Published on 2012/12/17 in byggande, Klimat and Miljö. 0 Comments

IVA publicerade för några veckor sedan sin rapport om vad som krävs för att energiförbrukning i byggnader ska kunna halveras till 2050. Det är intressant läsning som på ett tydligt sätt visar att det inte på något sätt är en omöjlig målsättning, men att det krävs en hel del för att nå det. Framförallt är det hög tid att börja nu!

I förordet till rapporten lyfter man fram vikten av energieffektivisering av byggnadsbeståndet:

Energin som används i byggnader utgör ca 40% av den totala energianvändningen. Den kostar 150-200 miljarder per år. Byggnaderna har ett samlat värde av ca 10-15 tusen miljarder. Och de flesta av dagens byggnader kommer förmodligen att användas även om 100 år.

Rapporten konstaterar att tekniken för att nå målet finns redan idag.
För att minska den specifika energianvändningen med 50 procent fram till år 2050 menar IVA att det istället krävs en koppling mellan det långsiktiga målet och de regler och styrmedel som i praktiskt arbete påverkar ägarnas agerande (kanske någon som ser en parallell till klimatmålsättningarna…).

Därför behövs det:

  • Skärpta byggregler vid ombyggnad och nybyggnad, med krav på energieffektiviseringsåtgärder
  • Anpassning av bevarandekraven och undersök målkonflikter mellan arkitektoniska krav och energieffektiviseringskrav
  • Skärpta energideklarationer
  • Omvärderad hyresreglering, så även energieffektiviserande åtgärder kan utgöra grund för hyreshöjningar
  • Utredning av en kreditriskförsäkring för energieffektivisering, så även fastighetsägare med svag ekonomi kan investera i behövliga åtgärder
  • Kunskaps- och erfarenhetsspridning genom demonstrationsprojekt
  • Nationellt kompetenslyft inom energieffektivt byggande
  • Inrättande av ett renoveringscentrum
  • Forsknings- och utvecklingsprogram inom energieffektivisering av bebyggelsen

IVA poängterar också att det inte går att skjuta på åtgärderna längre:

– Vi måste börja nu, genast. Hittills har de energieffektiviserande åtgärderna bara varit en droppe i havet. Det har mest handlat om demoprojekt inom nyproduktionen samtidigt som de stora volymerna ligger i de miljontals bostäder i beståndet som behöver renoveras under perioden fram till 2050, säger Björn O Nilsson, teknisk doktor KTH och sedan fyra år vd på IVA, Kungl. Ingenjörsvetenskapsakademin.

IVA har också noterat problemet med investeringskalkyler som ger ett alltför kortsiktigt synsätt i en bransch som borde vara långsiktig. Jag har tidigare tagit upp hur det leder till att fastighetsägare fastnar i ett kortsiktigt tänkande. Om fastighetsägaren tex gör en tilläggsisolering så kommer den att spara (minst) lika mycket pengar om 20 år, trots att det värdet är försumbart vid investeringsbeslutet.

Rapporten lyfter också fram behovet av att driva igenom energieffektiviseringar när nödvändiga genomgripande renoveringar ändå måste göras. Under de kommande 40 åren fram till 2050 uppskattas att 75% av dagens bostadsbestånd kommer att behöva omfattande åtgärder till en investering av mellan 25 och 50 miljarder per år (ganska snart är det dags för miljonprogrammen och villamattorna från 70-talet).

Undrar hur många köpare av 70-talsvilla i attraktivt storstadsområde som räknar med en ombyggnadskostnad på 500 000 till 1000 000 för att upprätthålla husets skick? Eftersom det är ett genomsnittsvärde där miljonprogramslägenheter inkluderas så kan villaägaren räkna med att hamna i den högre delen av intervallet. Energieffektiviseringskostnaden bedöms till endast 20-40% av hela renoveringskostnaden om den genomförs i samband med ombyggnad. Det gör det ännu mer angeläget att omgående få ordning på regler och styrmedel.

Det blir också tydligt att Sverige inte kommer i närheten av visionen genom att fokusera på energieffektiv nyproduktion (dessutom finns det mycket kvar att göra där också). Jonas Frycklund och Stefan Fölster skriver om ökad nyproduktion av bostäder som ett argument för energieffektivare bostadsbestånd. Det kan man ju göra. Precis som man kan argumentera för att sopsortera plastförpackningar för att stoppa klimatförändringarna.

Isolera mera

Published on 2012/11/14 in byggande, Ekonomi and Energi. 0 Comments

För några år sedan när passivhus var ett relativt okänt begrepp i Sverige (men stort i Tyskland och Österrike) och jag propagerade för det så var det  inte helt ovanligt att arkitekter reagerade med stor skepsis. Läser man arkitekternas förbundstidning idag så kryllar det av passivhus och det har blivit så hett att tom popstjärnearkitekter skapar passivhus (åtminstone på pappret – skulle vilja se det huset förverkligas som passivhus).

Däremot förekommer det fortfarande många inspel i debatten på temat att det inte är lönsamt med passivteknik (och Christer Harryssons väderkvarnsfajtande som har många likheter med klimatskeptikerna). De grundläggande argumenten handlar om att fjärrvärmen är en billig och miljövänlig restprodukt samtidigt som den ökade mängden isolering, färre kvadratmeter boyta och komplexare byggprocess (ökad precision krävs) ökar kostnaden och spränger lönsamhetskalkylen.

När det gäller fjärrvärme så förekommer det renodlad restvärme i näten, men det är en stor andel som antingen bygger på enorma mängder biobränsle eller att sopor eldas. Resurser som det i dagsläget inte är någon brist på, men tillgången bygger på att vi har ett högenergikonsumtionssamhälle. Trots att vi per capita eldar upp 226 kg om året (2010) så importerar vi redan idag sopor från Norge och England har med höjda sophanteringsavgifter börjat segla upp som en annan sopleverantör. I ett scenario av minskad energi- och resursanvändning kommer tillgången på sopor att minska samtidigt som biobränslet blir mer eftertraktat ur ett europeiskt perspektiv.

När det gäller byggkalkylerna och de ökade kostnaderna för isolering så är det lätt att inte tänka längre än vad näsan räcker. De som har suttit och skruvat med typiska investeringskalkyler vet att allt som händer bortom de kommande 20 åren är i princip betydelselöst för investeringsbeslutet. En typisk kalkylränta på 8-10% medför nämligen att nuvärdet av intäkter som infaller om tex 50 år är näst intill värdelösa. Diskontering av framtida intäkter drabbas av omvänd ränta-på-ränta-effekt som gör att de händelser långt fram i tiden inte påverkar värdet investeringsbeslutet.

Ur ett kortsiktigt investeringsperspektiv så är detta relevant. Inte minst för byggbolag som är sådär intresserade av vad som händer efter att garantitiden har gått ut. Bostadsrättsinnehavare som har betalat byggbolaget dyrt för en lägenhet med exklusiva material och rätt läge hamnar lätt med svarte-petter i hand när det visar sig att insidan inte var lika påkostad som ytan (hur många bostadsrätter säljs med argument för vad underhållskostnaden kommer att vara om 20 år?). Byggnormer är bostadsrättsbyggarnas enda incitament att inte tulla ännu mer på konstruktionskvalitet. I byggbolagens kalkyler finns det därför varken utrymme för onödig isolering eller andra lösningar som kan fortsätta att leverera ett värde efter de första 20 åren. För bostadsrättsförening som (förhoppningsvis) kommer att finnas även om 20 år är situationen en helt annan. Inte minst om energipriserna har gått upp.

Istället för ett kortsiktigt kalkyltänkande borde det skapas incitament för ökad långsiktighet i byggbranschen. Skogsbruk är en bra parallell där långsiktighet är grundläggande, men där en kortsiktig kalkyl skulle visa att det inte är lönt att nyplantera eftersom slutavverkningen som genererar huvudintäkten ligger åtminstone 50 år framåt i tiden. Jag önskar att jag kunde köpa en nyproducerad fastighet av PEAB där huvudbetalningen gjordes om 50 år och som dessutom var relaterad till vilka driftskostnader som den gett upphov till under åren!

 

 

Passivhusdagarna

Published on 2012/11/10 in byggande. 0 Comments

 

 

Du som är nyfiken på passivhus. Passa på att besöka ett passivhus. Under helgen är det öppet hus runt om i landet. På Passivhusdagarna finns mer info.

 

 

Nybyggd villa under miljonen?

Published on 2012/06/15 in bostadsbubblan, byggande and Ekonomi. 1 Comment

Föreställ dig en villaförort strax utanför en av Sveriges mer attraktiva städer. Villamattorna av 70-talshus breder ut sig. Det är villor i 70-talskvalitet med allt vad det innebär i form av budget- och risklösningar som väggar med enkelgips och träsyllar direkt på betongplattan. Husen börjar närma sig 40-årsåldern och det är lätt att börja fundera på livslängden för husets komponenter.

Denna möjlighet att göra sig bilpendlingsberoende (två bilar per hushåll är såklart standard) kan man förverkliga till det facila priset av ca 2-3 miljoner. Då ingår utsikten att få lägga om tak, byta stammar eller ruttna syllar inom en inte allt för avlägsen framtid.

Gör nu den anakronistiska övningen att föreställa dig en av dessa 70-talsvillor, 140 m2 stor, men nybyggd idag (eller snarare 2009). Villan som 1976 kostade 195 000 kr, skulle i 2009 års penningvärde kosta under miljonen (historia.se har en utmärkt nuvärdesomräknare som sträcker sig till 2009). Alltså en nybyggd villa i attraktivt läge. För mindre en miljon!

Även om man räknar upp priset med löneindexutveckling istället för KPI så blir det inte värre än strax över miljonen.

Finns det något som motiverar att boendeprisutvecklingen på lång sikt skenar ifrån KPI och löneindex?

 

Bostadsbubblespaningar

Published on 2012/02/11 in bostadsbubblan, byggande, Ekonomi and Uncategorized. 0 Comments

Jag tänkte bidra med två halvgamla spaningar från bostadsbubblans Sverige. Den första kommer från en artikel i Di, där NCC kom med lite siffror på hur deras försäljning av bostäder gått under 2011. Det första man slås av är att försäljningen 2011 var lägre än 2008. Nästa anmärkningsvärda sak är lagret av färdiga bostäder. Vid slutet av 2011 hade NCC 810 osålda bostäder, med en försäljningstakt på 567 bostäder under 2011 innebär det att man har ett lager som räcker till över 17 månaders försäljning med 2011-takt, om man inte startar några nya byggen.

 Nästa spaning är från programmet plånboken på P1. När jag satt och slölyssnade häromdagen pratade de om en ny sorts bluffare som lever på att lura folk med time-share lägenheter i Spanien. Det som var det nya var att lurendrejeriet inte längre handlade om att lura på folk att köpa en time-share, utan att lura folk som äger time-share att man har en köpare till denna. Snacka om desperat marknad där säljare betalar x antal tusen till någon bluffmakare som säger sig kunna sälja time-share lägenheten på solkusten…

Den svenska bankkrisen

Published on 2011/09/30 in bostadsbubblan, byggande and Ekonomi. 2 Comments
 Nedan är ett utdrag ur en studie av Dr Nils Lundgren som har titeln “Den finansiella sektorns ekonomiska betydelse”. Det är en skrift som innehåller många höjdpunkter. Läs nedanstående utdrag och fundera över vilken tidsperiod han pratar om, klicka gärna på någon av länkarna också (de tillhör inte originaltexten, jag har lagt in dem).

 

“Många medborgare ställer sig frågan vart pengarna tog vägen. Ett svar är att en betydande del försvann i form av felinvesteringar. Det investerades i byggande av nya fastigheter med hjälp av krediter och dessa blev dyra när de byggdes i en överhettad ekonomi. Byggämnespriser och byggarbetarlöner blev höga och organisationen av byggandet blev mindre effektiv. När husen stod där, var de värda kanske 50-75 procent av byggkostnaderna och mellanskillnaden var förlorad.”

“Den svenska bankkrisen kan i korthet förklaras på följande sätt. […] Under de fem åren fram till [….] steg den privata sektorns skuldsättning  från 100 till 150 procent av BNP, vilket underhöll en kraftig uppgång i den inhemska efterfrågan. Den internationella konjunkturen blåstes under av en mycket expansiv penningpolitik i de ledande industriländerna under intryck av börsraset. […] De reala tillgångspriserna steg  därför med 70 procent under femårsperioden, dvs. värdet av aktier, fastigheter m.m. steg 70 procent mer än den allmänna prisnivån under denna inflationistiska period. Uppgången i fastighetspriserna ökade ytterligare underlaget för belåning och för byggande.” 
 
 
 

 

Nå vilken tidsperiod kan det vara?
 
 
 

(Studien är hämtad ur Finansmarknadsutredningen, SOU 2000:11 och ovanstående text är hämtad ur en volym som granskade den finansiella sektorns betydelse för tillväxten)
 
 

 

Utvecklingen av det reala markvärdet i Stockholm

Published on 2011/07/19 in byggande, Ekonomi and Uncategorized. 2 Comments

Jag har sedan en tid tillbaka använt mig av en enkel modell för att värdera byggnadsvärdet på hus som jag är intresserad av. Metoden bygger på att jag antar en kostnad på vad motsvarande byggnad skulle kosta att nyuppföra och sedan räknar med en 50 årig avskrivningstid och korrigerar för renoveringar. Med denna metod får man ett ungefärligt värde på tomten, som jag vanligtvis anser är på tok för högt.

I samband med lite research för att se om modellen var rimlig så hittade jag en intressant artikel. Artikeln bekräftar att min antagna avskrivningstid på 50 år är rimlig samt innehåller en bra lista på delkomponenternas livslängd enligt följande (siffrorna gäller flerbostadshus, men borde vara ungefärligt korrekta även för småhus).

VA ledningssystem 40-50 år

Balkonger 40-50 år

Fönster ca 35 år

Fasadbeklädnader 40-80 år

Yttertaksbeklädnader 30-50 år

Elledningar ca 40 år

Värmeledningssystem ca 45 år

Badrum: Sanitetsporslin, ytskikt mm 25-35 år

Rumsavgränsningar, innerväggar ca 50 år

Hissar ca 30 år

Köksinredningar ca 40 år  

Där ser man alltså att alla som bytt ett kök som är nyare än från 1971 har gjort ett förtida utbyte.

Hursomhelst i artikeln fanns en graf som jag tyckte var högintressant.

 Grafen visar den reala värdeutvecklingen för tomtmark och bebyggda hyresfastigheter i Stockholm mellan 1930 och 1983. Man ser här att värdet för en hyresfastighet efter 50-år närmar sig markvärdet. Vad som är ännu intressantare är att det reala markvärdet är mer eller mindre konstant under hela tidpunkten! Allt tal (som till viss del även jag har köpt) om att mark bara stiger i värde visar sig alltså inte stämma under denna period. Tyvärr har jag inte tillgång till grafens orginalkälla som är:  

“Bejrum, H., (1995),Livscykelekonomiska kalkyler för byggnader och fastigheter, Meddelande 5:33, Avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi, Kungl. Tekniska Högskolan, Stockholm”
 
Men det är klart, inflyttningen till Stockholm 1930-1983 var väl inte som idag…
Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...