Archive for the 'bostadsbubblan' Category

Kommunala byggregler, Attefall och byggsvängen

Växjö eight-story passive-house

Växjö får fin reklam när The Guardian skriver om stadens ambitiösa program för att reducera klimatutsläpp. Målet till 2025 är 70% reduktion jämfört med 1993. Bilden visar de åttavåningshus med trästomme och passivhusstandard som Växjös kommunala bostadsbolag har byggt.

Det händer betydligt mer på lokal nivå än på nationell. Till och med så mycket att regeringen vill bromsa kommunernas möjlighet att gå före. Därför är vill man stoppa den möjlighet som kommunerna har idag att ställa hårdare energi- och miljökrav än vad Boverket gör. Det formella skälet är att olika regler minskar byggeffektiviteten, ökar kostnaderna och därmed motverkar att “bostadsbristen” kan byggas bort.

Passivhusen i Växjö skulle visserligen blivit byggda ändå, men utvecklingen för privata aktörer skulle falla tillbaka till den sävliga energieffektiviseringstakt som regeringen och Boverket anger.

Att döma av den stora kampanjmatta som rullats ut på ledar- och opinionssidor gissar jag att bolag som JM, Skanska och NCC har “formerat sig tätt” i den här frågan också.

Men vad är det som egentligen händer om de kommunala kraven skulle tas bort?

I de fall där det finns en marknadsmässig efterfrågan (dvs folk som kan betala) så är kommunerna givetvis angelägna om att fastighetsbeståndet ska utvecklas. Om folket på dessa orter dessutom är beredda att betala (låna) mycket pengar för sitt boende så möjliggör de kommunala byggkraven att en del av dessa pengar investeras i en energieffektiv och miljövänlig konstruktion.

Eftersom bostadsrättsmarknaden är allt annat än en perfekt marknad, inte minst för att köparna har en mycket begränsad kunskap om vad de köper, så finns det utmärkta möjligheter för byggherrarna (tex JM, Skanska och NCC) att skapa bra vinstmarginaler. Marknadspriset för bostadsrätter påverkas mycket mer om det finns ett designerbadkar än om fastigheten har en energieffektiv konstruktion. 500tkr per lägenhet för energieffektivare och miljövänligare fastighet innebär alltså i princip 500tkr lägre vinstmarginal för byggherren.

Inte konstigt att hela första söksidan på Google bara ger träffar av typen “gemensamma byggregler skapar fler och bättre hus” med avsändare som bostadsminister Attefall eller någon av hans tajta polare i byggsvängen.

Cornucopias scoop

Cornucopia har levererat ett ordentligt avslöjande som många tidningsjournalister borde bli avundsjuka på!

Genom att begära ut mejl mellan JM:s finanschef Claes Magnus Åkesson och bostadsminister Stefan Attefall har han kunnat visa på hur lobbymaskineriet kan fungera. Utöver JM och bostadsministern så är även Skanska, NCC och justitieminister  inkopierade i den flagranta mejlväxlingen.

Bland annat skriver JM:s finanschef så här till bostadsministern:

“Vi är nu tätt formerade inom JM, Skanska och NCC samt våra respektive revisorer Ernst & Young, KPMG och PWC. Vi är alla rörande överrens om nödvändigheten att skapa arbetsro genom att fort neutralisera den varböld som rådande K2-regel innebär för bostadsrättsmarknaden”

Självklart vill inte bostadsministern riskera en punka på bostadsbubblan strax innan valet. Självklart är det då inte för mycket begärt att bostadsministern ägnar sig åt lite ministerstyre och får fason på den statliga myndigheten Bokföringsnämnden. Eller som finanschefen uttrycker det:

“Sannolikt behöver Bokföringsnämnden utan onödig fördröjning gå ut offentligt och meddela tillfälligt undantagande för bostadsrättsföreningar inom K2″

SvD har hakat på Cornucopia och rapporterat om mejlen. Borde verkligen bli en större fråga än att stanna där.

Jag gissar att det här är lite för hög nivå på trixandet för att det ska bli en ‘affär’ av det. Det ska vara lite mer lättbegripliga privatmoralfrågor som tobleroneköp med fel kort, svart städhjälp, hyresbidrag i gråzonen, osv för att det verkligen ska smälla till.

En och annan politiker har lärt sig att det finns sätt att hålla sig framme vid köttgrytorna samtidigt som riskerna begränsas.

Nu när byken kommit ut i SvD så sätter det dock onekligen lite större press på Bokföringsnämnden att agera självständigt. Eller?

 

Nybyggd villa under miljonen?

Föreställ dig en villaförort strax utanför en av Sveriges mer attraktiva städer. Villamattorna av 70-talshus breder ut sig. Det är villor i 70-talskvalitet med allt vad det innebär i form av budget- och risklösningar som väggar med enkelgips och träsyllar direkt på betongplattan. Husen börjar närma sig 40-årsåldern och det är lätt att börja fundera på livslängden för husets komponenter.

Denna möjlighet att göra sig bilpendlingsberoende (två bilar per hushåll är såklart standard) kan man förverkliga till det facila priset av ca 2-3 miljoner. Då ingår utsikten att få lägga om tak, byta stammar eller ruttna syllar inom en inte allt för avlägsen framtid.

Gör nu den anakronistiska övningen att föreställa dig en av dessa 70-talsvillor, 140 m2 stor, men nybyggd idag (eller snarare 2009). Villan som 1976 kostade 195 000 kr, skulle i 2009 års penningvärde kosta under miljonen (historia.se har en utmärkt nuvärdesomräknare som sträcker sig till 2009). Alltså en nybyggd villa i attraktivt läge. För mindre en miljon!

Även om man räknar upp priset med löneindexutveckling istället för KPI så blir det inte värre än strax över miljonen.

Finns det något som motiverar att boendeprisutvecklingen på lång sikt skenar ifrån KPI och löneindex?

 

Bostadsbubblespaningar

Jag tänkte bidra med två halvgamla spaningar från bostadsbubblans Sverige. Den första kommer från en artikel i Di, där NCC kom med lite siffror på hur deras försäljning av bostäder gått under 2011. Det första man slås av är att försäljningen 2011 var lägre än 2008. Nästa anmärkningsvärda sak är lagret av färdiga bostäder. Vid slutet av 2011 hade NCC 810 osålda bostäder, med en försäljningstakt på 567 bostäder under 2011 innebär det att man har ett lager som räcker till över 17 månaders försäljning med 2011-takt, om man inte startar några nya byggen.

 Nästa spaning är från programmet plånboken på P1. När jag satt och slölyssnade häromdagen pratade de om en ny sorts bluffare som lever på att lura folk med time-share lägenheter i Spanien. Det som var det nya var att lurendrejeriet inte längre handlade om att lura på folk att köpa en time-share, utan att lura folk som äger time-share att man har en köpare till denna. Snacka om desperat marknad där säljare betalar x antal tusen till någon bluffmakare som säger sig kunna sälja time-share lägenheten på solkusten…

Kinas fastighetsbubbla

Här på bloggen har man tidigare kunnat läsa om investmentfirman GMO:s intressanta analys av råvarumarknadens paradigmskifte. Det finns många andra läsvärda analyser som är fritt tillgängliga på GMO:s sida. Idag läste jag en rapport som handlar om fastighetsmarknadens cykler med fokus på USA och Kina. Inte minst är det en bra genomgång av de olika faserna i  en upp- och nedgångscykel (bubbla) i fastighetsbranschen.

Men det som jag vill lyfta fram här är den gedigna genomgången av tecken på att Kina befinner sig mitt uppe i en fastighetsbubbla.

Först konstateras hur viktig fastighetsbranschen har blivit för Kinas tillväxt. Byggandet står för ca 13% av total BP och utgör samtidigt en huvudmarknad för många andra branscher som tex ståltillverkning – det har gjorts en bedömning att 50% av Kinas tillväxt kan kopplas till fastighetsmarknaden. I dessa dagar när Kina är ett av få lokomotiv i den globala  ekonomin så får en kraschande kinesisk fastighetsmarknad smått besvärande konsekvenser.

Här kommer exempel på de indikatorer som rapporten tar upp (delvis kommenterade och kompletterade av mig):

– genomsnittlig 100m2-lägenhet i Kina kostar 17 gånger mer än vad den genomsnittliga disponibla inkomsten tillåter.  Deutsche Bank som tagit fram siffrorna visar också att genomsnittsinkomsten skulle behöva stiga med10% årligen under 20 årstid för att nå upp till den bostadsfinansieringsförmåga som råder i Tyskland. Enligt mig så finns det en del som gör jämförelsen vansklig, tex den exceptionellt låga inkomsten för ca 800 miljoner bönder på landet, eller den betydligt högre andelen “icke-registrerade” inkomster. Hur som helst så säger det ändå en del om prisnivåns uthållighet.

– under 2009 och 2010 har krediterna vuxit med 39% respektive 34% av BNP, typiskt tecken på skakigt läge

– nya kreativa former av fastighetsfinansiering har dykt upp

-mycket bostadsbyggande. Bostadsbyggandet utgör 10% av BNP, vilket motsvarar den nivå som Spanien nådde upp till under sin senaste bubbla

– vakansgrad. Det finns uppskattningar på att 64 miljoner lägenheter står tomma. Kina är stort, men 64 miljoner är många. Inte minst med tanke på att den medelklass som åtminstone är en tänkbar målgrupp kan uppskattas till 200-300 miljoner.

– bubblan tar sig absurda uttryck. Ett utmärkt exempel är de spökstäder som det rapporterats om. Bloggrannen Flute skrev om detta i somras.

En starkt bidragande orsak till utvecklingen är hur drivkrafterna i Kinas ekonomi fungerar. En av de starkare är de lokala myndigheternas möjlighet att generera betydande intäkter genom försäljning av land. I tex Peking drog staden in en tredjedel av sina intäkter på markförsäljningar (2009).

Som en följd av de stora landreformer som kommunisterna genomförde så finns det helt enkelt inga bönder som äger den mark som de brukar, även om de har brukat den i många generationer. På så sätt finns det utmärkta möjligheter för lokala myndigheter att göra affärer med riktigt fin hävstång. Med mer eller mindre (oftast mindre) justa metoder så ser man till att få bort bönderna från mark i exploateringsbara lägen, omvandlar det till kommersiell mark, bygger nödvändig infrastruktur och kränger sedan marken till priser med ett antal tusen procent i marginal. Eftersom fastighetsmarknaden är inne i ett spekulationsrace så är det bara att investera vinsten i nya projekt (en liten ådra letar sig såklart ner i den egna fickan) vilket gör att man kan fortsätta leverera de regionala tillväxtsiffror som krävs för att man ska bli någon att räkna med i Peking. Självklart leder detta inte till optimal resursallokering. vilket spökstäderna är ett tecken på.

Tyvärr är det alltför lätt att konstatera att kriserna i USA och Europa med stor sannolikhet inte kommer mildras av det kinesiska lokomotivets dragkraft. Vill det sig riktigt illa så är det inte ljuset i tunneln vi ser utan det kinesiska tåget.

Den svenska bankkrisen

 Nedan är ett utdrag ur en studie av Dr Nils Lundgren som har titeln “Den finansiella sektorns ekonomiska betydelse”. Det är en skrift som innehåller många höjdpunkter. Läs nedanstående utdrag och fundera över vilken tidsperiod han pratar om, klicka gärna på någon av länkarna också (de tillhör inte originaltexten, jag har lagt in dem).

 

Många medborgare ställer sig frågan vart pengarna tog vägen. Ett svar är att en betydande del försvann i form av felinvesteringar. Det investerades i byggande av nya fastigheter med hjälp av krediter och dessa blev dyra när de byggdes i en överhettad ekonomi. Byggämnespriser och byggarbetarlöner blev höga och organisationen av byggandet blev mindre effektiv. När husen stod där, var de värda kanske 50-75 procent av byggkostnaderna och mellanskillnaden var förlorad.”

“Den svenska bankkrisen kan i korthet förklaras på följande sätt. [...] Under de fem åren fram till [....] steg den privata sektorns skuldsättning  från 100 till 150 procent av BNP, vilket underhöll en kraftig uppgång i den inhemska efterfrågan. Den internationella konjunkturen blåstes under av en mycket expansiv penningpolitik i de ledande industriländerna under intryck av börsraset. [...] De reala tillgångspriserna steg  därför med 70 procent under femårsperioden, dvs. värdet av aktier, fastigheter m.m. steg 70 procent mer än den allmänna prisnivån under denna inflationistiska period. Uppgången i fastighetspriserna ökade ytterligare underlaget för belåning och för byggande.” 
 
 
 

 

Nå vilken tidsperiod kan det vara?
 
 
 

(Studien är hämtad ur Finansmarknadsutredningen, SOU 2000:11 och ovanstående text är hämtad ur en volym som granskade den finansiella sektorns betydelse för tillväxten)
 
 

 

DN förordar bostadsspekulation

För några dagar sedan kunde vi läsa i DN  om att fler personer vill hyra ut sina bostäder istället för att sälja, eftersom ingen vill köpa till de priser som säljarna förväntar sig. “Artikeln” inleds med: “Har du svårt att sälja din bostad? Pröva om du i stället kan hyra ut den!

I diskussioner om bostadsbubblan brukar bubbelförnekare påstå att det inte existerar någon spekulation på bostadsmarknaden, enligt artikeln ovan har vi alltså nu en ökad spekulation som dessutom sker i en fallande marknad där man spekulerar i en vändning. Jag hoppas innerligen att de som ägnar sig åt detta har pengar över som kan täcka eventuella förluster.

I DNs ”artikel” intervjuar man mäklare som ägnar sig åt att förmedla bostäder för uthyrning i andra hand och man tipsar även om hur man kan runda trilskande bostadsrättsstyrelser genom att låtsas ha inneboende istället för att hyra ut hela lägenheten. Men man nämner inte med ett ord de avsevärda riskerna som man tar ifall man väljer att hyra ut en lånefinansierad bostad med stor hävstång. Med hög andel lånefinansiering både av sitt eget boende och ett uthyrningsboende krävs det inte att bostadspriserna sjunker mycket för att det egna kapitalet ska vara totalt utraderat. Tyvärr har nog inte DN förstånd att ens ta betalt för denna typen av redaktionell reklam som man gör åt uthyrningsmäklarna, eller?

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...