Kinas fastighetsbubbla

Här på bloggen har man tidigare kunnat läsa om investmentfirman GMO:s intressanta analys av råvarumarknadens paradigmskifte. Det finns många andra läsvärda analyser som är fritt tillgängliga på GMO:s sida. Idag läste jag en rapport som handlar om fastighetsmarknadens cykler med fokus på USA och Kina. Inte minst är det en bra genomgång av de olika faserna i  en upp- och nedgångscykel (bubbla) i fastighetsbranschen.

Men det som jag vill lyfta fram här är den gedigna genomgången av tecken på att Kina befinner sig mitt uppe i en fastighetsbubbla.

Först konstateras hur viktig fastighetsbranschen har blivit för Kinas tillväxt. Byggandet står för ca 13% av total BP och utgör samtidigt en huvudmarknad för många andra branscher som tex ståltillverkning – det har gjorts en bedömning att 50% av Kinas tillväxt kan kopplas till fastighetsmarknaden. I dessa dagar när Kina är ett av få lokomotiv i den globala  ekonomin så får en kraschande kinesisk fastighetsmarknad smått besvärande konsekvenser.

Här kommer exempel på de indikatorer som rapporten tar upp (delvis kommenterade och kompletterade av mig):

– genomsnittlig 100m2-lägenhet i Kina kostar 17 gånger mer än vad den genomsnittliga disponibla inkomsten tillåter.  Deutsche Bank som tagit fram siffrorna visar också att genomsnittsinkomsten skulle behöva stiga med10% årligen under 20 årstid för att nå upp till den bostadsfinansieringsförmåga som råder i Tyskland. Enligt mig så finns det en del som gör jämförelsen vansklig, tex den exceptionellt låga inkomsten för ca 800 miljoner bönder på landet, eller den betydligt högre andelen “icke-registrerade” inkomster. Hur som helst så säger det ändå en del om prisnivåns uthållighet.

– under 2009 och 2010 har krediterna vuxit med 39% respektive 34% av BNP, typiskt tecken på skakigt läge

– nya kreativa former av fastighetsfinansiering har dykt upp

-mycket bostadsbyggande. Bostadsbyggandet utgör 10% av BNP, vilket motsvarar den nivå som Spanien nådde upp till under sin senaste bubbla

– vakansgrad. Det finns uppskattningar på att 64 miljoner lägenheter står tomma. Kina är stort, men 64 miljoner är många. Inte minst med tanke på att den medelklass som åtminstone är en tänkbar målgrupp kan uppskattas till 200-300 miljoner.

– bubblan tar sig absurda uttryck. Ett utmärkt exempel är de spökstäder som det rapporterats om. Bloggrannen Flute skrev om detta i somras.

En starkt bidragande orsak till utvecklingen är hur drivkrafterna i Kinas ekonomi fungerar. En av de starkare är de lokala myndigheternas möjlighet att generera betydande intäkter genom försäljning av land. I tex Peking drog staden in en tredjedel av sina intäkter på markförsäljningar (2009).

Som en följd av de stora landreformer som kommunisterna genomförde så finns det helt enkelt inga bönder som äger den mark som de brukar, även om de har brukat den i många generationer. På så sätt finns det utmärkta möjligheter för lokala myndigheter att göra affärer med riktigt fin hävstång. Med mer eller mindre (oftast mindre) justa metoder så ser man till att få bort bönderna från mark i exploateringsbara lägen, omvandlar det till kommersiell mark, bygger nödvändig infrastruktur och kränger sedan marken till priser med ett antal tusen procent i marginal. Eftersom fastighetsmarknaden är inne i ett spekulationsrace så är det bara att investera vinsten i nya projekt (en liten ådra letar sig såklart ner i den egna fickan) vilket gör att man kan fortsätta leverera de regionala tillväxtsiffror som krävs för att man ska bli någon att räkna med i Peking. Självklart leder detta inte till optimal resursallokering. vilket spökstäderna är ett tecken på.

Tyvärr är det alltför lätt att konstatera att kriserna i USA och Europa med stor sannolikhet inte kommer mildras av det kinesiska lokomotivets dragkraft. Vill det sig riktigt illa så är det inte ljuset i tunneln vi ser utan det kinesiska tåget.