Archive for the 'Uncategorized' Category

Page 4 of 5

Utvecklingen av det reala markvärdet i Stockholm

Jag har sedan en tid tillbaka använt mig av en enkel modell för att värdera byggnadsvärdet på hus som jag är intresserad av. Metoden bygger på att jag antar en kostnad på vad motsvarande byggnad skulle kosta att nyuppföra och sedan räknar med en 50 årig avskrivningstid och korrigerar för renoveringar. Med denna metod får man ett ungefärligt värde på tomten, som jag vanligtvis anser är på tok för högt.

I samband med lite research för att se om modellen var rimlig så hittade jag en intressant artikel. Artikeln bekräftar att min antagna avskrivningstid på 50 år är rimlig samt innehåller en bra lista på delkomponenternas livslängd enligt följande (siffrorna gäller flerbostadshus, men borde vara ungefärligt korrekta även för småhus).

VA ledningssystem 40-50 år

Balkonger 40-50 år

Fönster ca 35 år

Fasadbeklädnader 40-80 år

Yttertaksbeklädnader 30-50 år

Elledningar ca 40 år

Värmeledningssystem ca 45 år

Badrum: Sanitetsporslin, ytskikt mm 25-35 år

Rumsavgränsningar, innerväggar ca 50 år

Hissar ca 30 år

Köksinredningar ca 40 år  

Där ser man alltså att alla som bytt ett kök som är nyare än från 1971 har gjort ett förtida utbyte.

Hursomhelst i artikeln fanns en graf som jag tyckte var högintressant.

 Grafen visar den reala värdeutvecklingen för tomtmark och bebyggda hyresfastigheter i Stockholm mellan 1930 och 1983. Man ser här att värdet för en hyresfastighet efter 50-år närmar sig markvärdet. Vad som är ännu intressantare är att det reala markvärdet är mer eller mindre konstant under hela tidpunkten! Allt tal (som till viss del även jag har köpt) om att mark bara stiger i värde visar sig alltså inte stämma under denna period. Tyvärr har jag inte tillgång till grafens orginalkälla som är:  

“Bejrum, H., (1995),Livscykelekonomiska kalkyler för byggnader och fastigheter, Meddelande 5:33, Avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi, Kungl. Tekniska Högskolan, Stockholm”
 
Men det är klart, inflyttningen till Stockholm 1930-1983 var väl inte som idag…

Svenska Banker och hävstångsprincipen


Häromdagen “roade” jag mig med att räkna ut hävstången (leverage ratio) för några svenska/nordiska banker. Med hävstång menar jag hur mycket pengar som banken har när de sålt alla tillgångar och betalt alla skulder (eget kapital) delat med summan av tillgångarna. Lite förenklat kan man säga att det motsvarar kontantinsatsen (dvs de pengar som köparen själv satsat) på ett husköp delat med husets totala värde.

Så här ser det ut (1:a kvartalet 2011):

  • SHB                         26,3
  • SwedBank           18,26
  • SEB                        21,64
  • Nordea                 24,3
  • Danske Bank      29,6

Detta innebär att för varje krona som Danske Bank äger så har man lånat ytterligare ca 30 för att köpa tillgångar. Det innebär också att om värdet på alla Danske Banks tillgångar sjunker mer än 3,6% så är banken bankrutt, eftersom det egna kapitalet då blir negativt. Säkerligen utgörs mycket av tillgångarna av säkra sådana (tex brukar lån till den egna staten i den egna valutan räknas som säker).

I Sverige tillämpar man ett system som är mer avancerat än ovanstående hävstångsuträkning, nämligen primärkapitalrelation som är ett mått på hur mycket eget kapital en bank har i förhållande till dess riskavvägda tillgångar (se här för en utmärkt beskrivning ). Har man enbart tillgångar i form av statsobligationer i den egna valutan kan hävstången vara väldigt stor, men har man osäkrare tillgångar måste den vara mindre för att primärkapitalrelationen ska vara uppfylld.

Till skillnad från USA så är ju bostadslånen i Sverige inte direkt knutna till panten utan till låntagare. Man kan alltså inte bara ge sitt hus till banken för att lösa lånen, utan man har kvar det kvarvarande lånet om husets värde är lägre än lånebeloppet. För bankerna innebär detta att bolån är betydligt mindre riskfyllda än i USA. Därför är en krasch av svenska banker mindre sannolik än den var i USA, trots sjunkande bostadspriser.

Vad som dock gör mig lite nervös är situationen för kommersiella fastigheter. Ett exempel är nyheten om att företaget Hemfosa köper hälften av SAAB:s fabriksfastighet för 255 miljoner kronor. Man köper alltså en stor fabrik som hyrs av ett företag på konkursens brant. Ett sådant riskabelt projekt får man ju anta har en stabil finansiering, eftersom riskerna är avsevärda även för en blind höna. Men tittar man på Hemfosas senaste bokslut ser man att det egna kapitalet endast utgör 2% av de totala tillgångarna. För 195 miljoner i egna pengar har man köpt tillgångar för 9,8 miljarder! Om en konkurs av SAAB sänker värdet på fastigheten med 2/3-delar så innebär det alltså konkurs även för Hemfosa, om ägarna inte skjuter till mer pengar.

Med tanke på de fallande bostadspriserna lär vi få se en minskning av den privata konsumtionen (som redan inletts). Sannolikt leder det till att många av de externa köpcentrumen som byggts de senaste åren (under antaganden om oförändrad konsumtionsökning) får svårt att överleva. Om några av fastighetsbolagen som äger dessa har liknande hävstänger som Hemfosa så ser det inte så ljust ut för bankerna som lånat ut pengarna.

Uppdaterat: Även Di uppmärksammar nu Hemfosas belåning. Hemfosas argument är tydligen att de pensionspengar som lånats ut till företaget (från bla Alecta, Folksam osv)  som man nu spekulerar med lika gärna kan ses som eget kapital.

SR – det finns motståndsfickor

Av någon outgrundlig anledning har Sveriges Radio bestämt sig för att ta efter reklamradions upplägg – dvs lagt ribban på dagisnivå. Jag minns fortfarande med fasa den morgon när jag upptäckte att P3s morgonshow lät som en dålig kopia av Mix Megapol. Av någon anledning ska det vara underhållande att lyssna på programledare som aldrig tänker eller uttalar en genomtänkt tanke och skrattar åt varandras dåliga och ofta interna skämt. Ungefär som att sitta och tjuvlyssna på ett gäng tonåringar på bussen. Möjligen intressant att få en inblick i tonåringarnas, men inte mer.

P1 håller självklart en högre nivå, men under prime time sitter Nordegren / Epstein och gör sitt bästa för att göra radiotalkshow om lagom lättviktiga ämnen, eller göra lättviktig radio av viktiga ämnen.

Med internetradio kan man ju lyckligtvis numera själv styra sin programtablå så jag ska inte gnälla för mycket. Det finns ju några program som fortfarande håller fanan högt. Konflikt är ett program som länge haft ett öga på mellanöstern, dvs även innan 2011, och redaktionen har kompetensen som krävs för att göra det bra.

I programmet om Saudiarabien som sändes för några veckor sedan är det inget av det vanliga mediatassandet. Utan vidare krusiduller konstateras följande (med några tillägg av mig):

1. Kungahuset / familjeklanen (vi pratar ändå om runt 5000 prinsar..) som äger landet har gett islams mörkermän – de wahhabistiska prästerskapet fritt fram att styra i moraliska och teologiska frågor så länge de supportar kungahusets position. Nackdelen för kungahuset är att det är svårt att leva det ljuva livet i Saudiarabien, men det har man löst genom att skaffa sig egendom i London, Geneve eller liknande lämpligt ställe. Med full kontroll över media har man länge lyckats dölja detta omoraliska beteende något sånär, men internetkulturen börjar sätta käppar i hjulet.

2. Usa i spetsen och med Europa tätt i hälarna har varit angelägna om säkra en stabil oljetillförsel och dealat med kungahuset Saud som därmed suttit säkra i sin position även ur ett internationellt perspektiv. Så länge oljan levereras så finns det inga större synpunkter på situationen i landet (eller utanför – vadå militär insats i Bahrain?). Detta har den fd CIA-agenten Robert Baer skrivit om i sin bok “Sleeping with the Devil” (förlaga till filmen Syriana – den med George Clooney och Matt Damon)

3. Rober Baer som är en kille med koll på Saudierna menar att de åtgärder som Saudi har tagit till på sistone (gottepåse på 130 miljarder USD till sina undersåtar och lite hårda tag i Bahrain) är tecken på att det är en radikal situation där vad som helst kan hända. Och om det händer så finns femte flottan beredd att gå in och ta kontroll över oljekällorna. Baer hävdar att det är en standardprocedur som är etablerad sedan länge, men som ingen skulle tala om – av naturliga skäl. Strypta kranar i Saudi skulle helt enkelt få för stora konsekvenser för den amerikanska ekonomin (och resten av världens).

Lyssna på programmet!

 

Osunt på eget webbhotell

Osunt.se har flyttats från wordpress.com (med ompekning från osunt.se) till ett webbhotell.

Det innebär att det finns mycket större möjligheter att anpassa bloggen. Mindre ändringar och tillägg kommer säkert att dyka upp framöver. Tipsa gärna om det är något som saknas eller kan göras bättre!

Oljan och presidenterna

Även i mediarapporteringen börjar det bli tydligt att det finns en dubbel standard för Nordafrika och Arabiska halvön. Revolterna i Nordafrika är lätta för USA och EU att fördöma, men när demonstranter i Bahrain får sätta livet till, då är det svårare att vara kritisk – inte minst mot Saudi Arabien som beredvilligt bistod Bahrain i demonstrantjakten. Hillary Clinton försökte använda Iran-spöket som ursäkt, men självklart är det risken för att Saudi Arabien skulle avlossa oljevapnet som styr (oljevapnet är en term som jag lånar från Cornucopias utmärkta inlägg om det).

Hillarys man har som så många andra amerikanska presidenter uppmärksammat problemet med USAs beroende av Mellanösterns olja. Alla har också uttalat att de minsann skulle få ordningen på det hela. Att ingen varit i närheten av att lyckas visar hur svårlöst energifrågan är. Det är lätt att prata om förnyelsebara alternativ (inte minst nu efter kärnkraftsmällen i Japan), men så väldigt mycket svårare att leverera. Det finns med andra stor risk att USA och vi andra djupt oljeberoende kommer att avgiftas den hårda vägen.

Hur som helst, syftet med det här inlägget är egentligen att tipsa om det suveräna inslaget i the Daily Show, där en kavalkad av presidenter uttalar sig om oljeberoendet, vilket visar hur lite som hänt de senaste årtionden – trots att problemet varit högt på agendan ända sedan 70-talet.

Inslaget är inte nytt, så många av er har säkert redan sett det, men det är väl värt en repris!

http://www.thedailyshow.com/watch/wed-june-16-2010/an-energy-independent-future

Flygbranschen är ute och cyklar!

Uppdatering: MP-språkrörskandidat besvarar inlägget och tar upp delar av den bristande logiken. Bara lite tråkigt o förutsägbart att det kom från MP. Det hade ju annars varit ett utmärkt läge för en centerpartist att visa framfötterna på miljöområdet. Fast det är klart – deras partipiska lär väl vina om det är någon som släpper på tekniknaivismen.

Eko-bloggen blev jag tipsad om ett helt osannolikt debattinlägg på SvD Brännpunkt.

Inlägget är signerat av chefen för Svenska Flygbranschen och miljöcheferna för SAS och Malmö Aviation. Det förekommer att miljöchefer har någon form av miljöintresse och kunskap om miljöfrågor, men det är inte helt ovanligt att de får använda sina kunskaper för att försöka måla deras verksamheter lite grönare än vad de är. Men ibland måste det vara rätt jobbigt..

“Vi räddar miljön genom att människor flyger” är både rubrik på inlägget och det budskap som man försöker krysta ut. Det är inte överraskande att logiken blir haltande, men lite effektivare gröntvättning borde man kunna prestera.

Första budskapet i inlägget är att skatter är ineffektiva för att minska volymen av flygresor: “Men vägen till minskade flygutsläpp går inte via klimatskatter och passagerarskatter. […] Sett över tid har flygindustrin med jämna mellanrum påfört bränsletillägg på biljettpriset, inte vid något tillfälle har det fått människor att flyga mindre.”

Är detta inte ett att indirekt be om högre skatter? Det finns få branscher där man frivilligt skulle säga att högre skatter inte påverkar efterfrågan på tjänsterna eller produkterna! Alltså inte helt smart drag. Sen försöker artikelförfattarna slå knut på sig själva genom att säga att lönsamheten och därmed investeringstakten (i grön teknik) skulle påverkas negativt av skatter – trots att människor flyger lika mycket även om priset går upp..

“Att i det läget tro att skatter och pålagor är svaret på flygets utsläpp är att skjuta sig själv i foten, det skulle bara betyda att investeringstakten minskar och flygets gröna omställning försvåras.”

Om man bortser från det orimliga med ett grönt flyg så har jag svårt att se varför frivilliga investeringar i grön teknik skulle vara effektivare än “klimatskatter” eller om utsläppsrättigheter införs. Ett styrsystem som premierar lägre koldioxidutsläpp och helt enkelt gör gröna investeringar mer lönsamma är givetvis mer effektivt! Även om det leder till högre priser och mindre flygande. I verkliga världen är flyget givetvis priskänsligt och det är där skon klämmer för branschen. Idag är ju flyget oerhört gynnat ur ett skatteperspektiv jämfört med andra transportslag och det är det som man vill slå vakt om. Författarna av inlägget försökte väl hälla lite vatten på den skattebrasa som ligger och pyr – men råkade ta olja istället!

_

Andra pärlor som jag inte kan låta bli att citera (kommentarer överflödiga):

Grön omställning för flyget förutsätter investeringar i miljöteknik, investeringar förutsätter lönsamhet, lönsamhet förutsätter att människor fortsätter flyga.”

“Vi kommer aldrig att kunna sänka flygets utsläpp med hjälp av straffskatter med mindre än att vi slutar flyga helt.”

“Svenskarna har sedan länge vant sig vid julresan till Thailand, affärsresan till Göteborg och weekendresan till London med goda vänner. Vi tycker att vi i Sverige ska kunna få fortsätta med det utan att få dåligt samvete. Det är något positivt, resande är en förutsättning för turism, handel och möten över gränserna”

_

Det finns även moderater som ser en poäng med att sluta skattesubventionera flyget:

Lars Hjalmered

Att det finns företrädare för MP (1, 2) och V som vill åtgärda missförhållandet är mindre överraskande.

Dags att sluta slåss mot väderkvarnar!

Don Quijote och Jonny Fagerström har definitivt en hel del gemensamt.. (undrar bara vem som är hans Sancho Panza – och räddar Jonny ur alla tokigheter?)

Frågan är vad som ska få Jonny och hans gelikar att vakna upp ur mardrömmen där vindkraftverk förkroppsligar all världens ondska. Åtminstone kan man få intrycket att det är så de upplever det när man läser deras inlägg och kommentarer i ämnet. En sak är säkert – fakta hjälper inte! Det enda man kan göra är att se till att så få som möjligt drabbas av deras förbannelse.

Vi har tidigare visat hur illa Jonny Fagerström och Marian Radetzki räknar och inte minst vilken tråkig debatteknik Jonny använder sig av. Därför är det kul att se när deras fabulerande bemöts offentligt på ett bra sätt. Dessutom av personer (Tomas Kåberger och Lennart Söder) som har en betydlig bättre kunskap och auktoritet på området än vad pansarlöjtnant Jonny har. Eller som Ekologistas uttrycker det: “Vem är mest trovärdig, professorn i elektriska energisystem eller överstelöjtnanten?”

Även Svensk Vindenergi hakar också på NyT-debatten

MP sjunger upp sig

Uppdatering:

Stockholm Environment Institute publicerar en debattartikel i DN där de på ett bra sätt beskriver de stora miljöutmaningar som vi står inför och som är grundläggande för världens framtida ekonomi och säkerhet. Ett förslag för att få fart på området är att Sverige i regeringen “tillsätter en ”chief scientist” som kan stå för nytänkande inom energi, livs­medelsförsörjning, ekonomi och förvaltning”. Det behövs! Det nämns klokt nog inget direkt tillväxtkritiskt i artikeln. Läser man mellan raderna är det dock ganska uppenbart.

Även sossarnas mest länkade bloggare Peter Andersson” visar på insikter om vikten av ett verkligt hållbart samhälle (inte bara grönmålat). Att han inte kan låta bli att koppla en omställning till ökad tillväxt följer partinormen, men ändå. För min del kan vi gärna prata om att omställningen leder till skyhöga tillväxttal, så länge det genomförs konkreta åtgärder som ger den skjuts mot omställning som behövs.

 

Som en reflektion över valrörelsen skrev jag ett inlägg med bla följande text:

“… Däremot har även MP haft svårt att sjunga ut i valrörelsen. Säkert hämmade av samarbetet med S, men också för att den bärande idén för framtiden inte är tydligt formulerad (jag tror att V är i stort sett samma position). Ett exempel är diskussionen om tillväxtfrågan som beskrivs på bloggen strötankar och tendenser. Om MP väljer att staka ut sin egen bana så har de potential att bli ett betydligt större parti (som i tex Tyskland) med åtminstone en femtedel av väljarna bakom sig.”

Det verkar som om det börjar röra på sig nu. Först skrev Gustav Fridolin ett inlägg på DN debatt där han positionerar MP i mitten med de möjligheter det innebär att plocka de röster som S förlorat och några till. Frågan är om det är på bekostnad av en långsiktig miljö- och tillväxtpolitik, eller om han tänker sig samma knep som Moderaterna. Eller “det nya arbetarpartiet som vill bevara välfärdssamhället”, men som i praktiken kör klassisk moderat sänk-skatten-o-öka-klyftorna-politik.

Andreas Schröder (styrelseledamot i Grön Ungdom) replikerar Gustav i DN och pekar på svårigheten att ha en rimligt tillväxtkritisk politisk hållning och samtidigt sträcka ut handen till borgerligheten. Det kan kännas lite politiskt osmidigt att lyfta frågeställningen i media istället för att hantera det internt, men som Andreas skriver på sin blogg så är det fyra år till nästa val. Jag passar i den frågan. Dock har Andreas rätt i att det händer betydligt mer på vänsterkanten när det gäller ifrågasättandet av status quo i tillväxtfrågan.

Inom S är det lite tabu att vara tillväxtkritisk, men det finns en del bloggdiskussioner där tillväxten definieras så att det i praktiken ändå innebär vad jag skulle kalla tillväxtkritik, tex av Lena Sommestad som menar att “Hållbar utveckling ska vara målet för den ekonomiska politiken och som ifrågasätter BNP-måttet. Att Lena vänder sig mot att hon ansetts förespråka nolltillväxt visar hur känslig frågan är i S. Jag tänkte också länka till en kommentarsdialog på Marika Lindgren Åsbrinks sida, där jag vill minnas att det fanns en ganska tillväxtkritisk definition av tillväxt, men tyvärr så har flera kommentarer försvunnit. Kajsa Borgnäs (fd ordförande S-studenter) är mer rakt på sak.

Kanske finns det därför en poäng för MP (och S) med att hålla en låg profil när det gäller tillväxtkritik. Det är lätt att se vilken propagandaapparat som skulle rulla igång om ifrågasättande av tillväxt skulle föras fram som en valfråga. Möjligen mer strategiskt att sjunga tillväxtens lov, men omdefiniera begreppet och sen se till att driva konkreta åtgärder som driver uthållig tillväxt (oavsett hur det påverkar BNP..).

Gör som Moderaterna!

 

Peak Oil i Sveriges Radio (Klotet)

Kul att höra en vettig genomgång av Peak Oil på Sveriges Radio. Visserligen Klotet, men ändå. Bra genomgång av: IEA:s senaste uttalanden, vad Kjell Aleklett tycker om deras platåtänkande, samt uttalande från Gunnar Agfors (veteran i oljebranschen) om hur uppblåsta OPECs siffror över reserver är.

Alltid en början till lite mer uppmärksamhet.

MP större än S?

Gustav Fridolin går ut hårt i DN debatt. Som den stjärna och självskrivna språkrör han är så har han redan börjat presentera riktlinjerna för hur han ser att MP ska utvecklas (med honom i spetsen får man förmoda).

Men framförallt målar han upp MP som det breda alternativet – den nya folkrörelsen: “för alla som tror på politiken och framtiden. […] Det är min övertygelse att den politiska kraft som intar en sådan bred mittposition kommer att utgöra 2000-talets motsvarighet till 1900-talets folkrörelsepartier.”

Helt enkelt ett MP som det nya folkrörelsepartiet, med potential att plocka röster från höger – tex de som S har slarvat bort till alliansen? Undrar vad S tycker om den utmaningen?

I våra svenska öron kanske det låter lite väl kaxigt. Men vi behöver inte gå längre än över Östersjön för att hitta Die Grüne som under 2010 har hamnat i nivå med SPD (tyska S). Båda partier fick runt 24% i opinionsundersökningar som gjordes i september 2010. Och det tyska miljöpartiet har mer än dubblat sitt stöd jämfört med 2009 – SPD ligger ganska stabilt. Jag gissar att en och annan miljöpartist (Gustav?) känner sig inspirerad av de tyska kollegornas framgångar.

Vi får hoppas att Gustav trots mittenspåret kan fortsätta på den upplysta vägen mot ett hållbart samhälle, vilket han tidigare gett uttryck för på olika sätt, tex genom att stå bakom Steg 3.

Peter Andersson (S) och Birger Schlaug kommenterar också.

Uppdatering: Jag ser att Jonas Sjöstedt också positionerar sig som blivande partiledare (i Aftonbladet).. Intressant att han lyfter fram klimatfrågan lite extra. Kan kanske få mer gemensamt med MP än vad de haft tidigare även om Jonas på sin blogg inte jublar över att Gustav flörtar med mitten.

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...